L’immobilier est un placement de choix pour de nombreux investisseurs, mais il arrive qu’un propriétaire souhaite vendre un bien alors qu’il est encore occupé par un locataire. Est-ce possible ? Quelles sont les règles à respecter ? Et quelles sont les implications pour l’acheteur comme pour le locataire ? Homki Immobilier vous explique tout en détail.
Oui, un propriétaire peut vendre un bien loué !
La loi permet à tout propriétaire de vendre son bien immobilier, qu’il soit libre ou occupé. Cependant, si le bien est loué, la vente doit respecter certaines règles qui varient selon le type de bail en cours et le projet de l’acquéreur.
Il existe deux cas de figure principaux :
1️⃣ Vendre le bien avec le locataire en place (vente occupée)
2️⃣ Vendre le bien libre de toute occupation (fin de bail et congé pour vente)
Voyons en détail ces deux options.
1. Vendre un bien occupé : comment ça fonctionne ?
Un propriétaire peut choisir de vendre son bien avec le locataire en place. Dans ce cas, l’acquéreur reprend le bail en cours avec les mêmes conditions (loyer, durée restante, obligations du bailleur).
🔹 Avantages pour le vendeur :
✅ Pas besoin d’attendre la fin du bail pour vendre
✅ Vente potentiellement plus rapide
✅ Idéal pour un investisseur cherchant un bien déjà loué
🔹 Avantages pour l’acheteur :
✅ Un investissement immédiat avec des revenus locatifs dès l’achat
✅ Aucune démarche pour trouver un locataire
✅ Possibilité de bénéficier d’un prix d’achat plus attractif (les biens loués se vendent souvent 5 à 15% moins cher que les biens libres)
🔹 Ce que doit vérifier l’acheteur :
✔ Le montant du loyer (est-il en adéquation avec le marché ?)
✔ La durée restante du bail (bail vide de 3 ans ou meublé de 1 an)
✔ La solvabilité du locataire
✔ L’état du logement et les éventuels travaux à prévoir
💡 Bon à savoir : Si l’acheteur est un investisseur, il peut parfois négocier une décote sur le prix, car la revente d’un bien occupé est plus complexe qu’un bien libre.
2. Vendre un bien libre : le congé pour vente
Si le propriétaire veut vendre le bien sans locataire, il doit attendre la fin du bail et envoyer un congé pour vente au locataire.
🔹 Les règles à respecter :
✅ Préavis de 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide
✅ Préavis de 3 mois pour un logement meublé
✅ Le locataire bénéficie d’un droit de préemption (priorité pour acheter le bien)
💡 Droit de préemption du locataire :
Le locataire est prioritaire pour acheter le bien. Le propriétaire doit lui envoyer une offre de vente précisant :
✔ Le prix et les conditions de vente
✔ Le délai pour donner sa réponse (2 mois en général)
Si le locataire refuse ou ne répond pas, le propriétaire peut alors vendre à un tiers.
🔹 Avantages pour le vendeur :
✅ Vente potentiellement plus rapide à un acheteur résident
✅ Prix de vente plus élevé qu’un bien occupé
🔹 Inconvénients :
❌ Obligation d’attendre la fin du bail
❌ Le locataire peut refuser de partir, entraînant des démarches juridiques en cas de litige
Quel type de vente choisir ?
👉 Si l’acheteur est un investisseur → Vendre un bien occupé peut être une bonne solution, car cela garantit un revenu immédiat.
👉 Si l’acheteur est un particulier qui veut habiter dans le bien → Il vaut mieux vendre libre, mais cela implique d’attendre la fin du bail et de suivre la procédure de congé pour vente.
💡 Astuce Homki : Pour vendre rapidement, il peut être intéressant de proposer un prix attractif si le bien est loué.
Les erreurs à éviter
❌ Ne pas respecter le droit de préemption → Un locataire mal informé peut contester la vente et retarder la transaction.
❌ Mal fixer le prix d’un bien occupé → Une surévaluation peut rendre la vente compliquée.
❌ Ne pas vérifier le bail en cours → L’acheteur doit connaître les conditions précises de la location (durée, montant du loyer, état du bien).
En conclusion : Faut-il vendre un bien loué ou libre ?
Tout dépend de votre projet ! Vendre un bien occupé peut être plus rapide si vous trouvez un investisseur, tandis que vendre un bien libre permet d’obtenir un meilleur prix.
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